name = こまったさん
age = 47,sumai = 尾張
comment = 農地の処理についてご質問します。私は愛知県に妻の両親と
一緒に住んでいます。私の実家は農業で東北にあります。母(78才)
と弟夫婦が住んでいます。父は5年前に死亡しました。弟夫婦は農業を
継ぐ気持ちが薄く。農業を辞めてしまうと言います。周りは農家です。
日本の農業を考えると、無理に後を継げとは言いにくいので、廃業したら
と言いたいのですが、農業を辞める事が出きるのでしょうか。実際に辞め
るときにはどんな手続きが必要になるのでしょうか。田畑を第三者(役場など)
が購入することになるのでしょうか。田が約80e、畑が約40e、山林が
約120eあります。高齢や病気で後継ぎが無く誰もいなくなってしまう
農家は沢山あると思うのですが、皆さんどうされているのでしょうか。
お教え願います。situmon = 送信

A:ご質問頂きました野沢事務所です
今の日本の農業は大変厳しい状況にあり
今後も益々国際競争の中にさらされ様という時流の中
専業農家だけで生計を立てれるのは一部の方だけに
なる可能性が高いかもしれませんね
 
農業を辞めることはもちろん個人の意思で可能です
ただ田畑を耕作放棄することによって近隣の農地等に
被害を及ぼす事もありますので、そのことについては
充分な考慮が必要かと思われます。
 
役場などが、農地を買い取ってくれる制度は今の所
ありませんが、
 
役場内農業委員会に農地を借地で求めている方の情報は
有る可能性はあります。
 
又農協、地元の不動産業者の方に相談すれば
農地、山林の買い手を探してくれる可能性も有ります。
 
ただ、この様な世情ですので直ぐに買い手が見つからない
事も予想されますが、各方面に色々な可能性を求め
行動してみてください。


name = タツ
comment = はじめまして。最近土地を購入しました。古家つきで購入し更地に
したのですが、そこで問題が発生しました。境界のことで。不動産業者の仲介
により土地家屋調査士の測量済みということで購入したのですが、隣の人が境界
に異議を言い出したのです。調査士からもらった書類にはその家の人の署名と捺印
もあり完全に信頼していたのですが、その署名も説明のないままに捺印したものだ
と主張します。そこで質問ですが土地家屋調査士の役割と責任、仲介者の責任につ
いて教えてください。
調査士の問題点は境界に打つマーク(赤い鋲)ですが、異議を唱えている隣人の
了承なしに打っています。素人考えですが、なぜ立会いのときに目の前で打って
くれなかったのかと疑問に思うし、そのあたりの責任はどうなのか教えてください。
また仲介者においても、そのあたりの責任は負わなければならないように思うので
すがいかがでしょうか?よろしくお願いします。
situmon = 送信

A:ご質問頂きました野沢事務所です。
せっかく土地を購入されたのに境界の事で大変な思い
をされてるようで、残念ですね。
ご質問に対して私なりの意見を書かせて貰います。
 
建物を取り壊す前と後とでは敷地の形状等随分とイメ
ージが変わってしまう事がありますが、隣地所有者の
方に取り壊し工事に入る前に挨拶がてら貴方か、取り壊し
業者の方が境界について確認さ
れたのでしょうか、作
業前に確認していても境界につき承認した覚えが無い、
或い
は内容が分からずに署名したと言うのであれ
ば、先方の意思表示に錯誤があったということですか
ら貴方と隣地所有者との間で境界確認の提起というこ
とになるかと思います。
 
もし工事前の挨拶がされて無いようでしたら、残念な
がら貴方或いは取り壊し人の方の近隣の方に対する配
慮が少し不足していたのかなとも思われます。又こん
問題もひょっとして発生しなかったのか・とも思われ
ます。
 
次にご質問の調査士の責任と役割についてですが、立
会い確認書に関係地主の署名押印があり、これに基づいた
測量が誠実・公正に行われ測量図が正確に作成さ
れて、それを依頼主に迅速に交付しているのであれば
責任と役割は果たされているものと私は考えます。
もし、隣地の方も境界につき異議があるのならば、もっ
と早い段階で相手方に異議を伝える事が出来たと思うからで
す。通常、調査士は身分を明らかにしていますので・・。
 
なぜ立会いのときに目の前で打ってくれなかったの
かと疑問に思うし、そのあたりの責任はどうなのか
教えてください。また仲介者においても、そのあたり
の責任は負わなければならないように思うのですが
いかがでしょうか?よろしくお願いします。
 
これは、あくまでも私の想像ですが立会い時には4点の
交点に境界を入れるケース、或いは直接見通しが利か
なかったケース等で当日、直接には赤鋲が入らなかっ
たのでしょうか?それとも立会い当日が悪天候で測量
機を設置する事が出来ず、関係者への説明と了解を得
て後日埋設する事にした。これらのケースは考えられ
ない事ではありません。しかしこの場合でも関係者への
説明は納得
が得られるようにする必要はあります。
ひょっとしたら説明不足の可能性が無いともいえませ
んが・・。
 
貴方のメールを拝見して私が貴方へのアドバイスとし
てお送りできることは、隣地への取り壊し工事の際の
拶等一通りの所有者としてのマナーを貴方が果たさ
ているのであれば、後は仲介者の方に「隣の方から
界につき苦情が持ち込まれ、大変辛い思いをしてい
る旨伝え、早急に善処して頂くよう!」伝えへてみて
ださい。
土地を買われたときの重要物件説明書に境界の事も書
いてあると思いますし、実測売買等の記載もあるかと
います。
 
貴方に一切の落ち度が無いのなら、貴方は善意の第三
ですし、ましてや所有者になる以前の事は知り様が
のですから、関係仲介者の方或いは調査士の方に確認
解決を依頼するのがまずは善策かと思われます。


name = ゆき
age = 32
sumai = 愛知県外
comment = はじめてご相談させていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。
私の実家が国の買収にかかることになりました。いろいろ測量していくにうちに、
農地が青地であり、私の実家のもとのして登記がなさてれいないので、国のもので
あるとして、私どもの主張がまったく受け入れられない状態です。しかし、この土地は
代々私の家のもとして耕し、過去一度として所有に関して争いもなく過ごしてきました。
ちかじか道路ができる予定らしく、このまま黙って見ているしかないのでしょうか? 
裁判をした場合費用はいくらぐらいかかりますか? 今 母は一人役人との折衝で疲れ 
藁をもつかむ思いでご相談させていただいています。よろしくお願いいたします。
前述の農地ですが、地番がないので“青地”であると言われました。しかし、隣接している
我が家のお墓には地番があります。畑の脇にあるお墓に地番があって、畑に地番がないなんて
 信じられないのですが。 どうぞ、よろしくお願いします。
situmon = 送信

A:ご質問頂きました野沢事務所です。青地、つまり河川か、
河川敷と言う意味なんですかね。
このメールを拝見して私なりの意見を書かせていただきます。
 
この土地の面積がどのくらいか、土地を金銭に換算するとどの
くらいの価値があるのか?このへんも裁判を起こす際には
考えないといけない問題だと思います。
もっとも金の問題ではない先祖及び我が家の名誉が重要なんだ
と言うケースもありますので、その辺の判断は貴方がすべき
問題かもしれません。
 
公図に地番が落ちているケースは稀にあります。
地番が無いから国有地だ!と言う考え方は早計過ぎると思います。
ましてや、代々平穏に管理されてきた土地であるとの事!
一度お近くの土地家屋調査士事務所に相談してみてください。
あなた方に勝算はあるような気もします。
 
土地家屋調査士が入っても話がまとまらないようでしたら
訴訟に持ち込まなければならないかもしれません。
 
又費用の件ですが、とりあえず調査士分野は相談料のみで良いと思います
もし後から、費用が必要ならその方にいくらぐらいか確認してください
やるべき業務内容により費用は変わりますので・・・
 
又弁護士分野の費用は私では良く分かりませんが、事案により異なると
思います。通常、着手時に着手金が当面の経費として掛かるのではないでしょうか・・
 

ありがとうございました。
教えていただいたように 土地家屋調査士に相談してみようと思います。
ご親切にありがとうございます。>


Q:name = てこ
age = 45
comment = お尋ねします。父が亡くなって、相続税を払わ
なくてはなりませんが、いろいろ調べた結果父の土地はすべ
て調整区域の農地ばかりです。それも役場できいたところ
『農業振興地域』青地と言われるところです。青地と、白地
とがあると聞きましたがこれはどう違うのでしょうか?売る
ことは不可能に近いと言われましたが、買うことが出来る
人はどのような資格のある人でしょうか?よろしくお願い
申し上げます。
situmon = 送信

A:こんにちは!ご質問いただきました野澤事務所です。
相続の税金の基礎控除のこともご存知かもしれませんが、
調整区域の農地ばかりと、住宅用の土地・建物程度だけでしたら
現金・預金・株券等が相当無い限り相続税はかからないと、
思われます。
基礎控除=5000万円+(相続人の数*1000万円 )が
相続税の基礎控除額になります。そのほか墓地・仏壇・保険金
死亡退職金等の非課税財産もあります。

また青地と、白地と云われているのは

農業振興地域区域内の土地を・・青地
農業振興地域区域外の土地を・・白地

と通称云われています。
農業振興地域内の土地は農業上の効率的利用を
確保するため、各種制限・用途等も定められている場合が
ありますので、基本的には農地として売買する事しか出来ません。
したがって所有農地面積制限以上の買受資格のある人(法人)しか
買い受けられないと言う事になりますが、売る事が不可能と
言う事はありません。土地を売る前に相続税の算定を
されてみたらいかがでしょうか・・

Q:hayakawa age = 29
sumai = 西三河
comment = 今までインターネットなどで市街化調整区域の農地転用について、色々調べましたが、
定義が少々あいまいで、分からない部分が多く、専門家に相談したいと思い、突然ですが、
相談させて下さい。

・祖母(亡くなっている)が線引き前から所有していた刈谷市の市街化調整区域の土地(地目:農地)に
家を建てたいと考えています。
・父親は、過去も現在も農業を営んでいません。
・実家(現在、父、母、兄が住んでいる)は、東海豪雨の際に床上40cmの被害を受けました。
・土地の場所は、実家から300m程度の場所です。
・その土地のすぐ横に第2東名の替地として購入した人が最近家を建てました。元々その土地は、
祖母名義だった土地で父親の兄弟で売却したお金を分割しました。

@農家の分家の定義は、現在、農業を営んでいるかどうかは、関係ないですよね?
A農家の二三男の定義は、何親等の血族?等は、定められているのでしょうか?
B水道、道路などの建築条件が問題なければ、この土地に家を建てる事はかのうでしょうか?

以上、お手数ですが、教えてください。
situmon = 送信


A:hayakawaさんこんにちは、
ご質問頂きました。野澤事務所です。
順を追って回答させていただきますと
 
@農家の分家の定義は、現在、農業を営んでいる
かどうかは、関係ないですよね?
A農家の二三男の定義は、何親等の血族?等は、
定められているのでしょうか?
B水道、道路などの建築条件が問題なければ、
この土地に家を建てる事はかのうでしょうか?

@都市計画法29条、34条でいうところの農業を営む者
定義は、1000平方メートル以上の農地につき、みず
からその業務を経営する個人及び農業生産法人で農業
得額が年間10万円以上ある者となっています。
 
A所有者からみて子供の子供、つまり孫までは2,3男
の分家に該当します。
 
B実家(現在、父、母、兄が住んでいる)は、東海
豪雨の際に床上40cmの被害を受けました。
・土地の場所は、実家から300m程度の場所です

今回の土地と、現在の宅地の高低差は分かりませんが、
宅地の場所を替えることによって災害が未然に
防げる等の理由があれば、[既存集落内のやむを得ない
自己用住宅]等の理由でも建築許可は取れる可能性はあ
ります。一度、お近くの行政書士事務所あるいは市役
所の担当課等で確認してみてください。

Q2:返信ありがとうございます。参考になりました。
今後、具体的に検討してみます。

Q:name = けんじ
Subject: 質問
はじめまして
祖母が 亡くなって 現在空き家となっている 土地・建物の購入についての質問です
 
一昨年前に 祖母が亡くなり現在空き家になっている土地・建物があります。
現在 父を含めた6人兄弟で土地を分筆して所有しているのですが、
今回私が その土地・建物を購入したいと考えています。
 
6人兄弟で所有しているのに対して 現在1人当たり330万円合計1980万円で
売買をしようとしているのですが ここで ローンを組もうとしたときに 銀行より注文がありました。
 
現在土地のみ登記されており 建物が登記されていないので 登記してほしいとのこと
   >>>現在の土地の所有者である 父兄弟で登記しなければ いけませんか?
 >>>私が購入するので 私名義で 建物の登記をしてはいけませんか?
 
その際に 必要な手続き・書類・費用が知りたいのですが
 
 
A:健二さんこんにちは!野澤事務所です。
ご質問の件ですが、建物は直接買い主名義で表示登記、並びに
保存登記することが可能です。
 
この際には、亡くなられた被相続人の相続人全員名の印鑑証明書つき
譲渡証明書が必要です。これらの書類は全て土地家屋調査士事務所で作成してくれます。
安心してください。
 
また費用の件ですが、建物の大きさ、構造等によっても左右されますので
一概には言えませんが、表示登記と保存登記でおおむね9〜13万円くらいでしょう。
建物の条件によって差がありますのであくまでも参考値と思ってください。

Q:name = りえ
age = 38
sumai = 豊o市
comment = 宅地を贈与されましたが、全部贈与し終わる前に、
贈与してくれた本人(伯父)が亡くなりました。結果、
この土地は現在めくら地になってしまいました。
宅地はすべて贈与済みなのですが、この土地に続く通路(伯父所有)も、
もちろん贈与の対象でしたが、伯父が亡くなり贈与が暗礁に乗り上げております。
伯父の家族とはこの件でもめ、裁判にかけようと考えております。
以前「めくら地に続く道路は贈与すべし」みたいな法律があることを
どこかで読んだような気がします。そのようなものはありますか?
恐れ入りますが、是非お教え下さい。よろしくお願い致します。
situmon = 送信

A:りえさん!こんにちは!
ご質問いただきました野澤事務所です。
 
おそらく、めくら地の通行権の事だと思います。
ただしこの権利はめくら地を管理するための
必要最低限の通行に関する権利を民法に定めたもの
です。
 
したがって、この権利を元に奥のめくら地に
たとえば家の建築まで出来るかといえば、
この権利のみでは無理でしょう・・
 
めくら地に続く道路を贈与すべしなる法律は
私は聞いたことがありません。
 
やはり叔父さんの相続人の同意が必要になると思います。
借りるか、所有権を譲り受けるか
 
伯父さんからりえさんへの贈与契約についてですが
もしそれが書面にされていたのなら伯父さんの相続人
との交渉では有力な材料になると思いますが。
 
たとえば通路部分と奥の宅地部分は全てりえさんに
贈与する旨の内容のものがあったとすれば・・
 
 
りえさんの今回のケースでは既に奥の宅地は全て
りえさんに所有権移転済みとの事ですね。
奥の土地のみでも、通路部分のみでも利用価値は半減します。
お互いの充分な話し合いが必要なケースです
 

りえです。
おはようございます。

早速のご丁寧なお返事ありがとうございました。
非常に参考になりました。

既に双方弁護士を立てておりますので
今後はよく相談しながら進めようと思います。
全く頭の痛い問題で、1日も早くすっきりするといいなと願っております。

今後もHP拝見させていただきます。
地元情報満載なので、非常に面白いです。

どうもありがとうございました。


Q:name = 宙返り
age = 50
sumai = 愛知県外
comment = 広い1筆の土地を数人(ただし、現在は2名しかいない)で
区画して借りるにあたり、公図しかない状態です。地主は公図のままで
必要な分だけ貸す予定で、こちらも最小限しか借りる予定はありません。
端からそれぞれ必要な分を区画し(分筆はしない)借りる事になりますが、
一般的に公図で測量図無しに借りる事はよくある話ですか?建築にあたり、
敷地の確定のために測量は必要です。借りるにあたって面積の確定のため
にも測量がいるように思いますがいかがでしょうか。また、測量依頼する
場合の費用は誰が持つのが妥当でしょうか。土地は前面道路が最近整備さ
れ、また、隣地境界にも側溝が新設された更地です。
situmon = 送信

A:こんにちは!ご質問いただきました野澤事務所です。
 
>広い1筆の土地を数人(ただし、現在は2名しかいない)で
>区画して借りるにあたり、公図しかない状態です。地主は公図
>のままで必要な分だけ貸す予定で、こちらも最小限しか借りる
>予定はありません。端からそれぞれ必要な分を区画し(分筆は
>しない)借りる事になりますが、一般的に公図で測量図無しに
>借りる事はよくある話ですか?
 
使用貸借権(無料)か賃貸借権(有料)かによっても変わると思いますし
使用目的によっても変わると思いますが・・
今回は家の建築が目的のようですので一般的には測量分筆するケースが
多いと思います。
 
 
>建築にあたり、敷地の確定のた
>めに測量は必要です。借りるにあたって面積の確定のためにも
>測量がいるように思いますがいかがでしょうか。また、測量
>依頼する場合の費用は誰が持つのが妥当でしょうか。土地は
>前面道路が最近整備され、また、隣地境界にも側溝が新設さ
>れた更地です。
もし都市計画法施行地域で、用途地域が定められた区域内なら
一つの敷地に一つの建物が原則ですので分筆によって敷地を
確定せざるを得ないでしょう。建築物確認申請が確認済みに
なりません。
 
測量依頼の費用負担については、ケース・バイ・ケースでしょう
と申しますのは、貸主側が区画を整備して不動産業者等第三者を
通じて借主を広く公募するようなケースであれば、貸主が費用負担
して区画をしっかり定めた後借主を捜すケースが一般的だと思います。
 
逆に、借主が何らかの形で現地を知り、現地が気に入って何とか
交渉後に貸主の同意が得られたようなケースでは借主が負担する
ケースが一般的だと思います。

Q2"早速に的確なお返事を有難うございました。
インターネットのすごさを実感した今回の相談でもありました。
有難うございます。

Q:name = 赤澤OOO
sumai = 愛知県外
comment = はじめまして。ホームページを見ていましたら、無料相談室がありましたので、
不躾ではありますが送信させていただきました。

1年ほど前になりますが、所有している土地の約半分を分筆して不動産会社に売却しました。
私の知り合いに土地家屋調査士がいなかったので、分筆はその不動産会社側の土地家屋
調査士を紹介してもらいました(費用は当方負担です)。今から思うと、それが間違いだった
のです。最初に私は現場で、この辺で分筆して売却することになっているので、ここで分筆し
てほしいと土地家屋調査士に言ったのですが、買主の不動産会社はもう少し面積がほしか
ったらしく、私の知らないところで勝手に指示して分筆ラインを変えてしまいました(買主とは
売買面積について少しもめていましたので)。その時は、わずかなことでしたので、仕方ない
と思ってあきらめていましたが、最近になってもっと重大なことが判明しました。最近、ふと気
になってプレート間の距離を測ってみて分かったことです。当時、その土地家屋調査士は私
に「分筆ライン(境界)はここになります」と言ってプレートを設置したのですが、実はその位置
が分筆の際の地積測量図とは違っていたのです。図面上では、プレートの位置からさらに
約5センチ当方に不利になる位置が境界になっています(プレート間の距離は・u刋タw)わずか
8メートルほどですので、当方の測り間違いはないと思いますし、何度測っても同じ結果となり
ます)。その不動産会社は、自分がほしかった面積を確保するために、このようなずるいことを
していたのかと思うと腹が立ってきました。分筆図面を見せられた時に、念のためにと自分で
も測ってみればすぐにわかったことですが、測量の専門家である土地家屋調査士を信頼して
いたので、まさかこんなことになっているとは思いませんでした。

このように土地家屋調査士に説明を受けた境界の位置と図面上の境界が違った場合はどう
すればいいのでしょうか。私は早速その土地家屋調査士に苦情を言おうかと思いましたが、
よく考えるとその図面に基づいて分筆を依頼したことになっているし(地積測量図や委任状
にも押印しました)、そのプレートの位置が境界だといった覚えはない、誰かがプレートを動
かしたのだろうと開き直られてしまえばどうすることもできないのではないかと思いました。
さらに、それじゃ正しい位置にプレートをつけ直しましょうということになれば、やぶ蛇のように
なりますし・・。それに買主の不動産会社は、買ったその土地に建物を建ててすでに転売して
いますし、今さらこのようなことを問題にすると複雑になるのではないかとの懸念もあります。
でも、そこを買って住んでいる人から、何かの折に図面を盾に境界はこのプレートのところでは
ないと主張されないとも限りませんし・・・。買主側の土地家屋調査士ではなく、自分で土地家
屋調査士を探して分筆を依頼すればこのような結果にならなかったのにと残念でなりません。
悔しいけれど、やはり泣き寝入りするのが結局得策なのでしょうか・長々と書いて
しまい申し訳ありません。お忙しいところ恐縮ですが、今後の対応など何かアドバイスがあり
ましたらよろしくお願いします。
situmon = 送信


A:赤澤さん・・こんにちは!
ご質問いただきました野澤事務所です。
大変な目に合われてお気の毒です。
でも泣き寝入りする事はありません。
 
土地家屋調査士は国家試験に合格したものが
土地家屋調査士名簿に登録を受け、各都道府県単位
に設立された土地家屋調査士会に所属する事によって
初めて業務が出来ます。
 
>買主側の土地家屋調査士ではなく、自分で土
>地家屋調査士を探して分筆を依頼すればこのよ
>うな結果にならなかったのにと残念でなりませ
>ん。悔しいけれど、やはり泣き寝入りするのが
>結局得策なのでしょうか・
 
土地家屋調査士は品位を保持し、常に公正誠実に業務を進めな
ければなりません。だから、どの調査士も公正/誠実に業務は処理
しなければなりません。
 
今回のケースでは、後述するようにしてみたらどうでしょうか?
 
まず、一年ほど前に分筆登記をしてくれた土地家屋調査士に
連絡を取って{私の測り方では測量図に記載してある寸法と
なぜか現地が約5cm違うので一度都合の良いときに説明を受け
たいのですが・・。旨}
伝えてください。
 
まず、どの調査士も誠実に納得のいく説明をしてくれるはずです。
ひょっとしたら、起点・終点お互いの勘違いがあったかもしれません。
 
今は先方が忙しい時期かもしれませんが、時間の合間をぬって
必ずや貴方と先方の都合のつく時間を調整して連絡してくださると思います。
 
>土地家屋調査士に説明を受けた境界の位置と
>図面上の境界が違った場合はどうすればいいのでしょうか。
>私は早速その土地家屋調査士に苦情を言おうかと思いましたが、
>よく考えるとその図面に基づいて分筆を依頼したことになって
>いるし(地積測量図や委任状にも押印しました)、そのプレート
>の位置が境界だといった覚えはない、誰かがプレートを動かした
>のだろうと開き直られてしまえばどうすることもできないのでは
>ないかと思いました。
 
メールによるご説明ですと、貴方が押印した測量図と現地の寸法が
違うとの事ですよね!そうであれば、まず貴方に納得のいく説明を
して事実関係・経過を明らかにしてくれます。土地家屋調査士は
よほど感情を害されるような事が起こらない限り、まず開き直るよ
うな事はいたしません。安心してください!
 
それに分筆に際しては隣接地所有者も立ち会っているはずです。
簡単に境界を動かすなんて事は現実的に不可能だと思うのですが・・
 
とにかく泣き寝入りではなく、まず担当調査士の説明を聞いてみる事が
貴方の悩み事を解決する一番の早道だと思います。


Q:name = イクタ
age = 40
sumai = 豊O市
comment = 家を建て替えようとしていますが、現在の法律では、幅員4mの
道路に2m以上接していないため、建てることができません。
宅地の隣に自分の田があるため、この田の一部を埋めて通路にすれば、上記
条件を満たすことができます。
ただし、この田は、農業振興地域(農振)に指定されています。
農振の除外申請をしないまま、この田を通路に換えることは、法律上可能で
しょうか。また、他に何か手続きが必要でしょうか。
situmon = 送信

A:ご質問いただきました。野澤事務所です
農地を宅地進入路に変える手続きが必要です。
このままにしておくと
おそらく建築物確認申請が通知済みになりません。
 
手続きとしては、まず農振除外・土地分筆・農地
法4条許可申請!以上3つの手続きのほか
土地改良地区除外手続き・乗り入れ口設置手続き等
も場合によっては必要になるかもしれません。
これらの手続きをすれば、家の立替も可能となります。          


Q:name = toyama
age = 45
sumai = 豊O市
comment = こんにちは,突然のご相談ですみませんがよろしくお願いいたします。
現在住んでいるところが借地なのですが,地主との契約は祖父時代からのもで
双方にその当時の完全な契約書なるものが存在しません。
問題は,私どもの借地と隣の土地との間に4坪ほどの空き地がありこの所有に
ついて地主側がとんでもないことを言い出したのです。
この空き地は,私の母親が隣から屋根の境界のことでその当時現金で
購入したとのこと(今となっては証明するものはありません),登記もされていません。
地主(代の変わった)は,この4坪は地主のものと言い張りこの4坪を含めた地代
を請求してくるのです。
こちらには,祖父地代が借りたときの借地の青焼き図面だけはあります。
この4坪の土地を何とか登記するよい方法はないでしょうか。
 お忙しいところをすみませんが,助けてください。
situmon = 送信


A:toyamaさんこんにちは!
質問メールいただきました野澤事務所です
 
>私どもの借地と隣の土地との間に4坪ほどの空き地が
>ありこの所有について地主側がとんでもないことを言い
>出したのです。
 
この部分を譲ってくれた隣の地主さんに
この件につき借地の地主さんに話してもらったら
いかがでしょうか?
 お母さんが隣の地主さんに土地代金を支払ったのが
いつごろか分かりませんが、土地を売った記憶はあると思うのです
またトヤマさん名義にするためには、この4坪部分を
分筆して、そして隣地の地主さんより所有権移転登記
によりトヤマさん名義にする必要があります。
いずれにしても、隣地の地主さんの協力は必要不可欠です。
早急に隣地の地主さん(4坪の元所有地主)にいきさつと
わけを話して協力を仰ぐ事が先決だと思います。
また青焼き図面についてですが、この図面にもし借地部分の
土地面積が記載してあるのなら、4坪部分を含めた現在の
土地面積を測ることによって、この部分の帰属が証明できる
のではないかと思います。




Q:comment = 実家の土地売却の件でお尋ね致します。そこは、高齢の
母一人住む築38年の宅地の(古家は立て壊し予定)南西の角地で、
南4m(公道含む)西4mの私道(位置指定道路)になっており、大手仲介
業者を通して測量をしました。実測は登記と相違ないことが分かり、即、
買い手もつき近隣に判をもらう段になって、私道を挟んで隣の西側のお宅
から判を押してもらえなくて、売却がストップしてしまいました。(直接隣り
合っている東側、北側のお宅からはすぐいただけました。)その西側のお宅
から話を伺ったところ、最近、ご自分の宅地が登記簿より一坪ほど足りなさ
そうなことが分かったらしく、自身の宅地を確保するために、その私道の
中心線をずらしてこちらの方へ食い込ませたいという主張があるようなの
です。その私道は昔から境界は中心である、とお互い認めて(口約束で
線引きはされていない)いたものですので、こちらとしても全く納得いきま
せん。
そもそも原因は25年前、そのお宅が土地を購入した時に売主との間で
解決されてなくてはならない問題で、自己責任なのではないかと思い、
土地家屋調査士の方に伺うと、その通りだと認めて下さるのですが、
その旨相手方に説明してほしいとお願いすると、ご自身は測量をして判を
もらうことが仕事であり、説得することはできないと言い、相手の機嫌を損な
わないようにすることで精一杯のようです。相手方の主張に少しでも理に
かなったものがあるのでしょうか?また、相手方の説得材料のひとつで、
そのお宅の宅地の実測も必要なようですが測量代をこちらに測量士の方が
当たり前のように請求してくるのですが、これは社会通念上、如何なもの
でしょうか?
高齢な母の転居なので、早期に解決したいのですが、
良きアドバイス、お願いします。
situmon = 送信


A:ヒロさんこんにちは!
ご質問いただきましたノザワ事務所です。
質問に対して私なりの個人的な考えでお答えいたします。
築38年(平成15年で)と云う事は昭和39年頃の建築ですね!
この地区ではその頃もう都市計画法が施行されていたのでしょうか
 
高齢のお母さんの転居、さぞかしご心配のことと思います。
 
相手方は位置指定道路が本来の位置に造られているかどうか
疑問を持っておられるようですね!
 
都市計画法では位置指定道路はその工事が完了すると
所轄官庁の完了検査を受けなければなりません。
またその道路幅は4m以上必要で、現地には道路側溝も
設置されているはずです。
 
つまり誰が見てもその指定道路部分の区画は明らかだと思うのです
指定道路を挟んだ対側者のかたは25年以上、今の道路の形状で
特に疑問も不満も無く現在に至ったのでは・・・
また購入するときに既に現在の形状であったのなら
全てを承知した上で当時の現状況で購入されたのではないでしょうか・・
 
おそらく指定道路部分は1筆の土地になっているはずですから
法務局に地籍測量図は備え付けられてはいないですか?
もし測量図が備え付けられていれば、有力な資料になると
推測されます。附近の現況測量データと測量図データの比較で
問題の指定道路部分の工事施工時のずれ等(もしあるとすればですが・・
)も分かるかもしれません。
 
また隣地所有者の方の同意についてですが
位置指定道路部分は個人所有との事ですがその方の境界についての
同意があれば指定道路を挟んだ対側所有者の同意まで必要ないようにも
思えるのですが。
 
ご自身は測量をして判をもらうことが仕事であり、説得することはできないと言う
 
説得する事は不可能かもしれませんが・・当然関係者全員に対して説明するべ
きだと
当職は考えます
 
相手方の主張に少しでも理に適ったものがあるのでしょうか?また、
相手方の説得材料のひとつで、そのお宅の宅地の実測も必要なようですが
測量代をこちらに測量士の方が当たり前のように請求してくるのですが、
これは社会通念上、如何なものなのでしょうか?
 
上記でも述べましたが、ヒロさんからのメールで判断する限り
25年近く前から平穏公然と関係者お互いの占有状況が続いてきたのなら
時効取得に関することもあるのでは、
 
測量費の件については、一度視点を変えて考えてみたらどうでしょうか・・
たとえばヒロさんが隣の土地所有者からその人の土地を売るために測量に必要な
境界立会いを依頼されて立ち会ったけれど、境界を決めるためにはヒロさんの
土地の測量も必要だからヒロさんの土地の測量分はヒロさんが払って頂けないか
といわれた場合のそんな状況です。
 
おそらくその状況では寝耳に水!(もちろん快く理解できる人もいるが・・)
つまりお伝えしたいのは受益者負担が原則だと思うのです。
以前より相互の土地所有者間の境界に問題あり、と双方が考え
双方がその問題を解決したいと願い思うのなら双方の所有者間で
その費用は按分すべきと考えます。
 
今回のケースがどちらに近いかは関係者の方の判断ではと思います。
 


Q:comment = はじめまして。
妻の実家(名古屋市OO区)の隣にあったガソリンスタンドが、12月に廃業し、
現在、更地にする建物の取り壊し工事を行っています。実家の壁から15cm
程度空いて、コンクリートの壁(高さ2m×幅20cm位)があり、その壁を来週前半に
取り壊す予定になっているのですが、工事業者の方の話では、そのコンクリート
の壁は地下に1m程埋まっていて、取り壊す際に実家の建物・土地に影響がでる
だろうとのことでした。工事の発注元(ガソリン会社?)から工事業者には、隣家への
影響は構わないような指示が出ているようです。
来週火曜日に、工事発注元との話し合いの場を設けてもらったのですが、住民の
土地・建物に関する権利として何をポイントに臨むべきかをご教示お願いします。
situmon = 送信


A:ご質問いただきました野沢事務所です!
昨今は長引く不況の影響かガソリンスタンドの閉店
廃業が多いようですね。
 
私の近所でもスタンドが閉店されそこの土地が売りに
出された事が有りました。現在はその敷地には他業種
の店舗が建っています。
 
今回のご質問は境界附近の壁の取り壊しに関してでし
たね。1m近く地中に埋設されている構造物を撤去する
為にはそれ以上深く掘削しないと撤去できない事にな
りますね。問題は穴を埋め戻した後に転圧が不十分だ
と地盤沈下が発生する可能性があります。
埋め戻し作業は業者の方に充分注意して施工してもら
ってください。
 
地盤沈下に伴う、ひび割れ・構築物の傾斜等は相当時間
経過してから発生する場合も有りますので注意が必要です
 
また通常ガソリンスタンド敷地には巨大な地下タンクが
埋設してありますがこれも今回撤去するものと推察さ
れます。地下タンクを残したままでは土地を売ったり、
他の用途に使う事が出来ないからです。
 
後日のために、影響を受けやすそうな箇所の写真を日付け
入りで取っておいたら如何でしょうか・・
人間の記憶は結構あいまいなものですから
 


Q:comment = 高齢になった母の近くにと思い、父から相続した土地(00市日下0町)
に家を建てようと考えております。ところがこの土地は市街化調整区域のため家は
建たないと言われました。私共は農家ではありません。父が同じ地区でこの土地の
前に所有していた所は20年ほど前に中学校の建設のために市に売却しました。
農家ではなかったので替地をもらうことはできず、不動産屋に近くに土地を探して
もらってこの土地を手に入れたようです。
この土地は青地の除外申請、土地の転用(雑種地)は終わっておりますが、市から
県に打診をしてもった所家は建たないと言われました。
父は中学校建設で土地を手放したための替地と考えていたようですが、これを認
める第3者の証明(市の印があるもの)がないので宅地にはならないとの返事でした。
実家の土地は市街化区域にありますが道路が狭く、家は建てられないと言われて
おります。
農家の分家であれば、青地でも家が建つそうで、近隣には大きな家が増えており、
農地法に矛盾を覚えます。私の場合家を建てるのは無理でしょうか。
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いします。
situmon = 送信

A:
まりこさん・・・こんにちは!
質問いただきました野沢事務所です。
ご質問の趣旨は父から相続した市街化調整区域の雑種地
の土地に家を建てられるかとの事ですね。
 
御承知の様に市街化調整区域に家を建てようとする者は
県知事の許可が必要ですが、本件で許可条件に該当する
可能性があるのは、公共事業用地への収用事業と農家の二三男の分家
等の可能性が考えられたと思います。
 
しかし、これらにも大変厳しい条件が付されており、分家では
市街化区域、調整区域の線引き以前から所有していた土地である事
土地所有者の居住の本拠がずっとその地域に有った事等が有ります。
 
残る、収用事業ですがまりこさんも触れてみえますが”収用証明書”
が取れるかどうかです。それと、もし収用事業に供されなかったら
その土地に当時許可を得て建築が可能だったかどうかだと思います。
 
メールによると今現在の母所有の土地は接道条件から家の立替が
不可能との事ですね!この土地は比較的路地の複雑に入りこんだ旧市街地
ではないかと推察されます。昨今は東海沖地震に対する防災等も叫ばれて
久しいものです。もし旧市街地の再開発、或いは道路の再整備等の計画
等有るのなら、質問の土地に建築許可の可能性が無いわけでは
ないと思います。
 
一度、OO周辺の行政書士事務所に相談は有料か
無料か、有料ならば金額を確認の上、地元の事情に詳しい行政書士に確認
してみてください。なお相談の際には地図、登記済証、農地転用の際の
許可書等関係資料を持って相談に行かれる事をお勧めします。



Q:comment = HPを見まして、メールしました。私も東三河出身でなんか懐かしく思い
ました。今は関東にすんでいますが、ずうずうしくご相談します。
さて、境界標のやり変え作業の負担についてお尋ねします。

 一昨年3月に国内最大手仲介業者(T社、仲介)を通じ、地元不動産業者(S社、
売主)の販売する更地を購入しました。この土地は、連坦する社宅(一戸建て)跡地
2戸分の更地をS社が3戸分の宅地に分割して転売するもので,もともと平坦な土地
のため,造成工事はありません。
 私は連続する3戸のうち西の端の土地を購入しました。
(残る2戸の土地はそれぞれAさん、Bさんが購入しました。)
 購入した土地の形状は矩形で、4点ある境界標のうち2点は、もとからの隣接地主
との間の境界標、残る2点が土地を分割した際に売主が新たに販売前に設けたもの
ですが、今問題となっているのが、後者のうちの1点です。この標は水路敷きを埋めた
通路(市所有地)に面し、敷地分割地点を示すものですが、従前あったブロックの残部
(一段)の天板の中央に金属プレートが貼り付けてあるものです。(従前の社宅のあっ
た際、ブロック塀が数センチ水路側に飛び出ていたためで、当方に分譲する際に敷地
が水路より20センチほど高いため、ブロック一段分が残されたので、中央にプレート
として貼り付けたものと推察されます。)

 昨年一月になって、先行して住宅建築された隣地のAさんから、仲介業者のT社を通じ、
外構工事のため問題の境界標をきちんとしたコンクリート杭に打ち変えたい、ついては
その費用を折半でどうか、具体的にはT社が間に入って話を進めたいとの申入れが
当方にあり、当方も基本的に了解しました。
 しかしながら、その後Bさんから示された案では、いっしょに分譲を受けた3件
(当方、Aさん、Bさん)で2点の作業を行うこととし、杭のやり変え工事費については当方が
全体の4分の1、測量調査費が3分の1となっていたため、それはおかしい(すべて4分の1
とすべき)とT社を通じ申し立てました。しかしながら聞き入れられず、先方は勝手に測量日
をセットした上、当日立会いを欠席した当方にあとで追加交通費を請求するなどしたため
決裂し、今も膠着状態が続いています。(AさんとBさんの間は進められました。)Aさんとは、
別の件(当方の建築工事にクレーム)でトラブルもあり、接触のない状態になっています。
 仲介していたT社は、測量予定日前日の深夜当方に測量の立会いに出席せよとの
Aさんの伝言をファックスで伝えてきたまま、その後こちらからの問い合わせにも無視
してきました。
 その後、当方としても入居も控え、このままの状態ではよくないと考え、昨年9月にT社
支店長に面会を求め、善処と誠意ある対応を求めました。そこでは、あらためてAさんと
接触しましょうとのことになりましたが、その後ものらりくらりで、埒があかない状態に
なって現在に至っています。
最近ではこちらからT社の担当者に電話をしても居留守を使われるし、電話をするよう伝言
しても無視されています。T社の上司に担当者の対応についてクレームを言ってもその後
改善もされず、連絡もありません。
 現在の状況は、当方もAさんも、境界標のあるブロック塀の1個分を残し旧水路側の
外構工事を済ませていますが、Aさんとの境界沿いの塀は一切できず、異常な状態が
続いています。
 この問題については、Aさんとはすでに何回か感情的な場面もあり、一方的な話の進め方を
する人でもあり、直接話をしても解決のめどもないと思われます。

 この問題の経緯を考えると、
1.T社が境界標のやり変えの仲介を申入れしながら、仲介の責任を果たさず、一方的に
破棄し、責任を放棄したこと。
2.そもそも、紛争の原因となっている境界標は、永続性のある境界となっておらず、
土地売買の時点で、(境界標のある)ブロック塀の残部は近い将来の外構工事で壊される
ことが予見されたにもかかわらず、永続性のある境界標としなかったのは、売主・仲介者の
責任ではないかと思われること。から、T社の責任はあると思います。

 したがって、T社が誠意ある対応を示さないのはおかしいと考えますが如何でしょうか。
また、今後どのように対応していったらよいかお教えください。
 長々と書き込んで申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
 situmon = 送信


A:充さんこんにちは!質問メールいただきましたノザワ事務所です。
今回ご質問いただき、私なりの個人的な考えを記載させていただきます。
 
いっしょに分譲を受けた3件(当方、Aさん、Bさん)で2点の作業を行う
こととし、杭のやり変え工事費については当方が全体の4分の1、
測量調査費が3分の1となっていたため、それはおかしい(すべて
4分の1とすべき)とT社を通じ申し立てました。
 
この件につきましては、私の考えは残念ながら充さんの考え方とは若干異なります。
と申しますのは、私ども土地家屋調査士が境界杭復元の仕事を依頼された場合
たとえその復元する杭が、1点或いは2点でも関係する土地全ての測量・資料(或いは
測量データ)が必要となるからです。今回の場合、境界についての関係者つまり
土地所有者は3人ですから、掛かった測量費は3分割すべきものと考えます。
ただし費用の割り方については、均等割り・面積比例按分等方法は色々あるかと
思いますが・・
以上の理由により私は測量費の3分割案についてはむしろ疑問は感じない立場です。
 
また、杭の費用についてですが、今回の事案で関係する杭は全部で2本あり、真中の
土地所有者の方が1本分負担し、残った両端の土地所有者の方が残り1本分の2分の1
づつ(つまり全体費用では4分の1)負担する。
私もこの考え方でよいのではないかと思いますが・・。
もちろん私は、現地の状況・因果関係等を詳しく把握しているわけではありません。
あくまでも、充さんから頂いたメールのみで判断していますので、
違った考え方もあろうかとも思います。念のため・・
 
1.T社が境界標のやり変えの仲介を申入れしながら、仲介の責任を
果たさず、一方的に破棄し、責任を放棄したこと。
2.そもそも、紛争の原因となっている境界標は、永続性のある境界と
なっておらず、土地売買の時点で、(境界標のある)ブロック塀の残部は
近い将来の外構工事で壊されることが予見されたにもかかわらず、
永続性のある境界標としなかったのは、売主・仲介者の責任ではないか
と思われること。から、T社の責任はあると思います。
 
確かに、申し入れをし、その申し入れに対して相手が受諾したにもかかわらず
その申し入れを一方的に破棄する行為は誠実な行為とはいえないと思います。
申し入れを撤回した理由を受諾者に対して説明すべきだと思います。
 
次に境界杭の永続性の問題ですが、私の事務所ではコンクリート擁壁に
金属プレートを境界標識として設置する場合、ビス留用の穴(1穴)がプレート
中央についた物を使用し、コンクリート用接着剤でプレートを接着した後
打ち込むと穴の中でビスの下部が開く形式のビスを使用して金属プレートを
固定設置します。
通常この形式の物は、永続性があるものと認められ私もそのように
解釈しています。(穴のない形式の金属プレートもあります)
私たち土地家屋調査士は職業柄、境界標識を設置する場面によく遭遇しますが
埋設地点にコンクリート構造物等が有る場合は原則的には前述の金属プレートを
設置する場合が多いのも事実です。コンクリート壁或いはブロック塀をあらかじ
め撤去していただければ、筆界点にコンクリート杭等を設置することも可能ですが・・
 
充さんが土地を購入されるときには、おそらく境界標識の説明を受け
物件説明書にも境界標識に関する説明箇所が有ると思います。
念のために確認することをお勧めします。
 
今のこのままでは、充さんも納得がいかないと思いますので再度、購入時の担当者に
アポイントを取って話し合いの場を設けることを勧めます。
(Aさんと直接話すことは今の状況では、かえって好ましくないと思います。)
話し合いの場では、自分の主張はもちろん大事ですが相手の話に
耳を傾けることも忘れないでください。
今回のケースでは話し合いで充分解決できる問題だと思います


RE:充です。大変丁寧なご回答ありがとうございます。

まず、第1点(負担割合)ですが、
この点については、市の法律相談などに相談した結果でも3分の1はおかしいとの返
事でしたし、まだ正直しっくりしません。
隣家Aさんとの話し合いの経過でも、相手方の土地調査士の考え方の説明を求めたの
ですが、きちんとした説明はなかったのです。
 この時点で、専門家の判断で、こういう考え方があることをはじめて認識しまし
た。しかし、これまでこのような説明もなく、相手の了解も求めず一方的に進めてき
たことが、こじれてきた原因だと思います。

 2点目に付いては、先週末にこちらから仲介業者に電話したところ、やっと担当者
がつかまりました。担当者も相手に再度話し合いをしようと連絡を再開したようで、
境界のやりかえについてあらたな土地家屋調査士さんにお願いする方向で話を進めよ
うと考えてくれているとのことです。当方としても直接話し合っても決裂する可能性
もあるので、なんとか間に立ってもらおうと思っています。

 また進展がございましたら、ご報告します。
本当に、ありがとうございました。今後ともよろしくお願い申し上げます。



Qcomment = 全くの素人です。よろしくお願いします。
現在両親が住んでいる家の隣の土地が更地となり(以前は家が建っていました。)不動産会社から
土地を買わないか、と聞かれているそうです。今現在土地は必要ないのですが、両親の土地とあわせて
将来的に家を建てたらよいのでは?と貯金代りに私たちが購入することも考えています。
ただししばらくは(数十年?)そのままになってしまうことも考えられます。土地を買うことについて
どんなところに相談したらよいのか、など教えていただけますか?また土地を買うとこになった場合、
示された土地の価格は相談により安くなったりするものですか?土地の価格以外にどれくらいの
お金が必要になるのでしょうか?よくわからないままに質問してしまいましたがよろしくお願いします。
situmon = 送信


A:こんにちは、ご質問いただきました野澤事務所です 。
まず今ご両親のお住まいになっている宅地の広さが分からないので何とも言えませんが、
一般的な50〜80坪であったなら、隣を買い増しすることは資金的に何んとか都合がつけば
良いことではないでしょうか・・・昔から、隣地は倍額出しても買えと云れているゆえんです。
土地を買うことについてのご相談先は、もし知り合いに建築士、行政書士、不動産業者
等不動産のことに詳しい方がお見えになればその方に、もしお見えにならなければ地元の
建築士会、行政書士会、等が運営する無料相談所等で聞くのも一つの方法だと思います。
土地の価格は当事者の契約で取り決めますので、交渉で充分安くなる可能性はありますよ
頑張ってみてください。最近はインターネットの不動産業者等のサイトでも土地代金は参考
になると思います。土地を取得する際に必要な諸経費は、土地代金以外に不動産業者
の手数料、所有権移転登記の手続き費用、金融機関でお金を借りれば抵当権設定に伴う費用、
売買時にはこのくらいが考えられます。また少し経つと不動産取得税の納付書が県事務所より届
きます。
これらの金額は土地の値段・評価によって変わりますので一概には言えません。
話がまとまりかけたら、不動産会社に一度確認しましょう。


Q:comment = 管轄外でしたら、申し訳ありませんが
アドバイス頂けたらと、思います。
通っていたエステサロンに対して、
クーリングオフの手続きを内容証明郵便にて送付したのですが、
納得してもらえず、保留になったまま1ヶ月が過ぎました。
このような場合は、どう対処したら良いのでしょう?
ちなみに、12万円6回の美肌コースで、4回既に
終わっているのですが、4回目の施術の際に、唇横のホクロに
レーザーを当てられ、その後そこが膿んでしまい、
挙句、ビランまで出来てしまったため、病院に通院していました。
エステサロン側に経過報告はしたものの、
返事は一切もらえずじまいでした。
そこで、相手側の誠意が全く感じられないため、
もうこれ以上、そこで施術してもらう気になれず、
クーリングオフの手続きをしたわけです。
と言うのも、7月半ばから始めたのですが、
契約書類などは、一切貰っていません。
エステ代(税込みで12万6千円)を一括払いしたのですが、
レシートを出されただけでした。
以上のような状況なのですが、どうしたら良いのでしょう。
宜しくお願い致します。
situmon = 送信


A:ご質問頂きました野澤事務所です。
大変な目にあわれて誠にお気の毒です。

ただこの種の内容の質問は、法律上、弁護士分野になります
http://www.hou-nattoku.com/
に相談コーナーがありますのでそちらで相談してみてください。
きっと良いアドバイスが頂けると思います。



Q:comment = 「隣地との境界について」
 当方は台帳面積より実測で約400u多く,東隣の相手は台帳面積より実測で
約300u少なくなっています。相手はその不足分を当方に要求し,分筆のための
測量に同意の印を押してくれません。
  法務局で当方の測量図と公図をとると,当方と隣地との境界線は一致しています。
ただし,その測量図は,道路買収のため,公図を基にした残地として作成したものです。
従って,その測量図の面積より400u多いようです。
  相手は,台帳面積に従って納税しているので,台帳面積あればよく,多い分については
少なくとも300uはいただきたいとのことです。
 当方としては,相手の公図と実測図とを重ねると,当方との境は一致するが,北側の境,
東側の道路との境,南側の2軒との境は,いずれもかなりずれています。
そして,南側は分かりませんが,北側の土地も台帳面積より多くなっています。
このような状況で相手側不足分の全てを当方に要求されても承服できません。
 不足分の何パーセントかはあげてもよいかとは思いますが,どのような妥協案があるのか
教えていただければありがたいです。よろしくお願いします。
東茨城郡OO町OO8 藤田 OO
A:ご質問頂きました野澤事務所です。
最近は土地の境界に関する質問がとても多くなっています。
私たちの所属する土地家屋調査士会でも各県単位で
筆界鑑定委員会を立ち上げ、普段の事例の勉強会や
解決方法の研究をしています。
 
境界問題の解決方法としては、大別すると裁判外の解決方法と
裁判による解決方法があります。私達、土地家屋調査士は
通常まず裁判外の解決方法で境界問題に取り組もうとします。
 
境界問題で私たち土地家屋調査士が間に入ると、殆どの方が
まず最初に双方の主張を聞くと思います。
双方の話しを聞くと主張の食い違い、数量の相違は在りますが
どの様な状況があって現在の様な状況になったのかの全体像が
ぼんやりとですが少しづつ見えてきます。
 
当方としては,相手の公図と実測図とを重ねると,当方との境は一致するが,
北側の境,東側の道路との境,南側の2軒との境は,いずれもかなりずれています。
そして,南側は分かりませんが,北側の土地も台帳面積より多くなっています。
このような状況で相手側不足分の全てを当方に要求されても承服できません。

貴方の立場から主張すれば、当然このように考えるのが普通で
決して異常とは思えません。ただ、相手にもまた当然自分を正当
しているそれなりの根拠或いは考えがあると思うのです。
しかし、自分の土地の面積不足分すべてを一箇所、一人の隣地
所有者の占有部分から分けて貰おうと云う考え方もいかがかなと思
います。
ですから調査費用が多くかかり、どなたが費用をみるのかという問題
もありますが、貴方の土地と隣地および周辺の土地の現況調査
および測量、そしてその後の登記手続き処理までしないと問題は
解決しないのではないかと思います。
費用的なことは現地の状況、筆数等により変わりますので一概には
言えませんが。一度、知り合いか近くの土地家屋調査士に費用的
なことも踏まえて相談してみたらどうでしょうか?
 
境界問題を関係土地所有者間のみで解決するのはかなり困難な
事と推測されます。
 
貴方の所有地付近には登記面積に対して、面積の不足している
土地と、面積過多の土地が混在しています。全員が不足している
逆に全員が過多の場合より問題解決の難易度ははるかに高い
ケースと云えるで
しょう。



Q:comment = 初めて相談いたします。
現在、農地の境界でもめています。境界が削られて、
相手方の方には土が入れられています。
そこで、測量を行い、国土調査の測量図に沿って境界を
決めることを相手方に提案しています。
場所は九州福岡の有明海近くの人口3万位の市にあります。
こちらの農地は約1700平方メートル、相手方は約70平方
メートルで、接している境界は約55メートルです。
そこで質問ですが、
@測量費はどのくらいかかるのか。
A測量にかかる日数はどれくらいか。
教えて頂けるでしょうか?
宜しくお願い致します。
situmon = 送信


A:はじめまして、ご質問頂きました野澤事務所です。
ご質問の趣旨は良く分かりますが、残念ながら
測量費及び測量日数は個々の事案により異なりますので
一概には言えません。また測量日数は公共地の立会いが
有るのか無いのか、隣地所有者の人数によっても変わります。
また現地の見通しが利くかどうかによっても測量の難易度は
変わります。

例えば50坪の家を建てるといくらになるのか?との質問で
入母屋か切り妻か、瓦葺かスレート葺か、外壁はサイディングか木板か
家具を造り付けにするか既製品にするか等
条件によって家の値段は変わってしまいます

ただ折角ですので参考までに、
私の最近取り扱った、ほぼ同程度の面積の農地の境界確定作業の
事例で申し上げますと・・
@測量費は約35万円
A立会い及び測量日数は約1ヶ月掛かりました。

 ただこの値段と日数も土地によって当然異なるものと思ってください。



Q:comment =   9月に住居用に土地(当時の売主の庭地)を購入しました。
その後10月に自分で現地(土地)の境界の位置を確認したところ、
西側隣地(売主の所有)との境界標(金属板)が内側(東側)に8cm
ずれていることを発見しました。 不信に思いすぐに買主(私)側の仲介
不動産に相談しました。売主側の仲介不動産が8月に買主側の仲介
不動産経由で買主の了解を得たと言っているらしい。売主側の仲介不
動産が買主側の仲介不動産に対し、若干寸法が短くなるが良いか確認
の電話があったとのこと。
買主側の仲介不動産はまさか境界標を動かしたとは考えずに測定誤差
のことと解釈し、買主(私)に対し確認するまでもなく、確認OKの返事を
したとのこと。売主側の仲介不動産が双方の了解を得て境界標を
ずらしたという。


A:買主であるヤスオさんつまり土地所有者の全然知らないところで境界についての協議
がなされるというのは、ちょっとおかしい気がします。
またこの土地は、庭地を分けてもらった、つまり分筆登記したのではないのでしょうか?
分筆登記をすると法務局に地積測量図が備え付けられます。
8cmも標識を移動させたら法務局提出済みの測量図とも一致しなくなります。
また電話で境界事を説明したため両者の思いには大きなずれが生じていますね。
この事も結果的には良くなかったですね。



もともと契約以前から、売主側の仲介不動産と売主の間では(短い状態との)
約束が合った模様で、契約(7月)の後に売主が現況の違いに気が付き売主側
の仲介不動産に文句を言い、境界標をずらすに至ったという。(境界標をずらした
状態の図面も後にみせてもらいました。
この図面だけみても、面積が不変であるとか三平方の定理に合ってない等、
作為的で不信に思っています。)

A:距離が一箇所だけ変わって、面積が同じというのもかなり稀なケースですね。
この図面には作成者の記名押印があるのでしょうか?
つまり誰々が責任を持って作成している図面であるとの証!
一般的な不動産売買においては土地家屋調査士の作成した図面を添付しますが
この図面の作成者はその氏名を明らかにして、図面に記名押印がありますか?


>契約時の図面の通りに境界標を戻す様に(仲介不動産経由で)働きかけている
のですが上記にてなかなか応じてくれません。とても気に入って手に入れた土地
なのですが、最悪はお金が戻るのなら白紙状態になっても構わないと思っています。

A:白紙解約はおそらく難しいと思います。しかし、
少なくとも面積減少分の代金(損害)を請求する事は出来ますが、面積に変わりは無い
と先方はいっている.訳けですか?8cmもこちら側によって面積が変わらないと言わ
れてもやはりヤスオさんは納得いかないでしょうね!


> 土地売買契約書の瑕疵担保責任期限(3か月=この12月初旬)が迫っており、進
捗の遅さに>とても心配です。仲介不動産任せでよいでしょうか、他に実効した方が
良いことあるでしょうか?

A:再度、買い主側の不動産業者の方に、期限のことも含めて先方に話をつけてもらうよう
頼んでみたらどうでしょうか?それでもだめなら司法の場で裁定してもらうしか
ないかもしれません。


> また、(契約、登記の図面通り戻すのが当然との前提で、)自分が気が着かなけれ
ば短くなったままになり、詐欺(未遂)にあった様で腹立たしく思っています。売主
側の不動産
屋に社会的制裁を加えるか、慰謝料を請求できるものでしょうか。アドバイスをお願
いします。

A:実際にヤスオさんが損害をこうむったと裁判等で認められれば慰謝料はともかく、
損害賠償は認められるはずです。



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