ame = wazako
mail = 000000@12000
age = 54
sumai = 尾張
nammber = 0006-0000-39386
comment = Q:宜しくお願いします
34坪の宅地(更地)がありますが、これがめくら地です。
今回この土地を売却するつもりです、売却先は隣接の
土地所有者ではありません。
売却するにしても、めくら地の相場が分からず、どのくらいの価格に
したらよいか迷ってます。
この様な土地は、公示価格のどのくらいになりますか
お教え下さい。
(土地)西春日井郡 西枇杷島町


A:ご質問頂きました野澤事務所です。〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
 買い主の方は隣接地所有者ではないとのお話ですので
接道条件が確保できない為に
この土地の宅地利用は建築基準法上不可能ですね。
となりますと、民法上保証されている囲繞地通行権の範囲で
この土地を利用する事が出来る範囲は随分と狭められます
 
私は現地の周辺の土地利用状況が良く分かりませが・・
家庭用菜園として利用する事くらいしか考えられません。
 
となりますと、たとえ地目が宅地と言えども
資産価値的な観点から見るとむしろ、利用で来うる用途の
畑に近い公示価格で考えた方が良いのではないかと思います。
 
ただ御承知の様に、契約は当事者間の合意によって成立する物で
公序良俗、法令違反でない限り有効と解されます。
貴方が幾等ぐらいなら売りましょう!買い主の方がその価格くらいなら
買いましょうと、両者の合意で成立しますから
 
貴方がこのくらいと思った価格を提示してみたらどうでしょう
その際は宅地として考えるより、前述の如く、めくら地畑評価
が良いかと思います
 めくら地の場合、一般的には隣接地所有者の方以外は有効的な
土地利用は難しいとされています。



質問相談メール
name = 淳
nammber =
comment = Q:はじめまして。 サイトの検索ではいらせていただきました。
お忙しいところ誠に申し訳ございません。よろしくお願い致します。

隣地との境界上にあるブロックとフェンス の件でご相談させていただきます。
境界線上にあるプロック塀の所有権というのは、発生するものと思いますが、
どういう割合で発生するものなのでしょうか。?
また、このブロックの上にあるフェンス部分についてはいかがでしょうか。
ご指導いただければ幸いです。ちなみに、現在ご指導を戴きたい ブロック は、
境界石の真中に立てられています。
フェンス は、現在何も知らされないうちに取り外されてしまってますが、表となる
面の部分を境界石の十字の中央線に対して平行にとりつけられていました。
支持棒は、私家側にセットされています。

不動産屋から、3年前に中古にてこの家を買った時には、
「フェンス部分はあなた側の所有」という話でしたが・・。

A:惇さん・・・こんにちわ!〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
御質問いただきました、野澤事務所です。
 
中古住宅を購入されてますので誰が費用を負担してこのブロック塀と
フェンスを造ったものなのかが分からないかもしれませんが、
民法の規定によれば、「境界線上にブロック塀等の構造物を設置する場合
その費用は、当事者が按分する。」となっています。
このことからも境界線の真ん中にブロックの中心がくるようなケースですし、
ブロックを真ん中で二つに割るわけにもいきませんのでブロックに付いては
両者の共有物と見るべきでしょう。
 
フェンスに付いては支持棒が惇さん側との事ですが、フェンスの支持棒
フェンスを中心に張ろうとすれば、構造的に必ずどちらか側に
偏らざるを得ないと思います。ブロックとフェンスは同時期に造られたと
思われますので、この事からもフェンスに付いても両者の共有と見るのが
一般的で自然だと思います。
 
問題は、フェンスを取り外したのが誰で、何故取り外す必要があったのか
一度、現在の隣の所有者の方か、仲介の不動産業者の方に確認する必要
があると思います。必要性あって取り外したのならその必要性がなくなって、
なお且つ
現在の両所有者がフェンスを必要としているのなら元の状態に戻す
べきだと考えるからです。
 
もし、フェンスを取り外した人が最終的にも誰か分からない場合には、
当事者である隣地の方と惇さんで相談して二人で再度フェンスを張る
方法もあるかと思います。この場合の費用負担はあらかじめ隣の方と
相談しておく必要がありますが、一般的には両者で按分するのが妥当
だと思います。

野澤事務所 様

Q:境界についてのご質問をお願いいたしました (ハンドル名)淳 と申します。
早速のお返事、ありがとうございます。
最初にメールでのお願いを差し上ました際、打ち込み項目を半端で飛ばして
しまいまして失礼いたしました。
例のフェンスですが、はずしたのは隣の住人と判明しました。
自分の家のリフォームの為はずしたそうです。
此処の土地は非常に狭く、建物と境界の間は50cmあるかないかで
建築基準ぎりぎりです。フェンスがあると資材の搬入ができないので
はずしたようです。先週の火曜日にはずされ、リフォームは完了しましたが、
フェンスははずしたままです。  このフェンスは、年月の経過による損傷は
ありましたが、境界としての機能は十分ありました。
お返事いただきました内容では、費用については按分とのことですが、事前に
何の話もされずに隣人の都合で勝手に撤去された場合の再構築でも費用の
負担はしなくてはならないものなのでしょうか。
現在、私の家の売買を仲介した不動産業者に確認中ですが、境界部の
ブロックとフェンスを作ったのは、私の家の以前の持ち主らしいということです。
この場合は、どうなるのでしょうか。
おひまな時で結構ですので、再度ご指導くださいますようお願い申し上げます。

A:フェンスの機能は十分ありました。〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
お返事いただきました内容では、費用については按分とのこと
ですが、事前に何の話もされずに隣人の都合で勝手に撤去さ
れた場合の再構築でも費用の負担はしなくてはならないもの
なのでしょうか?。

法的には耐用年数が過ぎてそろそろ造り替えの時期が
来たものであれば、境界線上の構造物費用は両土地の
所有者が折半すべきと考えますが、今回の惇さんからの
メールによると造ったのは惇さん側の以前の所有者との事、
この事実から考えてもやはり隣の所有者の方は、今回取り外
すに当り惇さんに対して一言あった方がより隣人関係は円滑
にいったのではないかと思われます。
今回は耐用年数前でもあり隣地の方の都合によりフェンスを
取り外したのですから、隣地のかたの費用で元の状態に戻す
べきだと考えます。


野澤事務所 様
お返事いただきました。ありがとうございます。

ご教示いただきました事項を知識として、当方の不利とならないよう
戦ってまいります。(ちよっとオーバーですが。 )
突然のご相談に親身の対応をいただきまして、ありがとうございました。
何処に相談すればよいのか と困っていたところでしたので、
本当に助かりました。
また、ご助言をお願いすることがあるかもしれません。
その時もどうぞよろしくお願いいたします。
貴事務所の益々のご発展をお祈りいたしております。
本当にありがとうございました!        淳



Q:name = 佐藤 O男
mail = url http:
age = 47
sumai = 愛知県外
comment = 150坪の宅地を2軒で約半分ずつ購入したとき、売主が売買時、
付属の生活道路と合わせ4m道路するため土地約10坪(1.25m×17.0m)
売主登記のままとして購入した。
これを9軒で市公共道路にしようとしたが知らないものに登記されていた。
俗に言う「赤線買い」みたいなものなのか、20万円の要求をしてきた。
何か良い方法はありませんか。教えて下さい。
(岩手県Oo市:佐藤)


A:ご質問頂きました野澤事務所です~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
comment = 150坪の宅地を2軒で約半分ずつ購入したとき、売主が売買時、
付属の生活道路と合わせ4m道路するため土地約10坪(1.25m×17.0m)
売主登記のままとして購入した。これを9軒で市公共道路にしようとしたが
知らないものに登記されていた。俗に言う「赤線買い」みたいなものなの
か、20万円の要求をしてきた。
何か良い方法はありませんか。教えて下さい。

 
せっかく土地を購入されたのにご心配ですね。
土地を購入された時に、宅建業者の方が仲介に入られていれば
土地売買契約書と土地要約書を作成してくれているはずですので
書類の記載事項を再確認して見て下さい。
入り口部分の帯状の土地の契約日以後の取り扱いが記載されている
のではないかと思います。
 
もし契約内容に記載が有りその後の取り扱いが契約書と違う場合には
契約違反となり、相手方に対して契約の解約もしくは損害賠償を求める
ことが出来るはずです。
岩手県宅地建物取引業者協会にお電話して相談して見て下さい。
 
また契約書に記載がない場合でも、附近の方9軒で市役所に対して
附近の帯状部分の土地を寄付採納してその後に4m市道とする
計画まであったとの事ですので、附近の方の証言も得られると思います
ので、仮に口約束でその契約がなされたとしても契約内容の存在を
立証する事は可能ではないかと思います。
 
いまこの土地の上に佐藤様のご自宅は建築されているのですか、これから
建築をお考えでしたら、いまこの状態では俗に云う”めくら地”状態で
建築基準法に定められた、接道条件を満たしませんので建物を建築する
事が出来ません。帯状の土地所有者の同意があれば別問題ですが・・
土地購入時に地図、登記簿の確認はされたと思いますが
この時点では帯状の土地は分筆未了で存在していなかったのでしょうか・・
もしその当時より、この土地が有ったのならこの土地の処遇も宅地購入時に
ハッキリすべき問題でした。
佐藤様が購入した土地の前所有者と帯状の土地の前所有者がもし同一人
であるとしたら、前所有者の方はあまりにも誠意を欠いた方であると云わざるを得ません。
なぜならこの種の問題が発生する事は容易に想像できたはず
ですから・・。
 

質問相談メール
Q1:name = ゆっけ
age = 36
sumai = 愛知県外
comment = お忙しいところ失礼いたします。
家屋売買後についての質問をいたします。

先日、母から1月に売却した田舎の家のことで電話がありました。
内容は買い手が購入した家がシロアリなどで家屋の修繕をしなければならないので、
その費用を持てと言ってきたとのこと。
売買契約が済み、家も引き渡した後にも売り手の方が補償しなければならないので
しょうか?仲介に入った不動産の方は売却して1年間は売り手に責任があると言って
いたようですが、本当にそうなのでしょうか。
そのため、折半にしたらどうだと言ってきたようです。
売却後の補償責任はどちらにあるのか教えていただけたらと思います。

よろしくお願いいたします。

A:ゆっけさんこんにちわ!〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
ご質問いただきました野澤事務所です。
さっそくですが、売却した家屋の築後年数と売買契約書の内容は
どのようになっているのでしょうか?

と言いますのは、売却額が相場に対して高いのか安いのか・・?
契約書に瑕疵担保責任に対する記載が有るのか?
契約書に現状渡しの記載が有るのか?一般的には
建築後20年以上経過している家屋であれば白蟻の被害が
多少は出ていると考えるのが社会通念上普通であると思うからです。
それに売買価格が安く設定されているのならその辺
の事も視野に入れた上で売買契約がなされたとみる見方も出
来ると思います。しかし逆に相場より高い売買価格なら買い主
としては当然、隠れた欠陥に対する責任を売り主に問うて来る
事も第三者的に見てもある程度理解できます。
この売買に付いて不動産業者の方も仲介している様ですので
きっと契約書の中にこの種の問題に対する、条項の記載があると
思います。もし契約書に記載のない場合には、当事者がお互いに
話し合って解決すべき事です。
不動産業者の方は、今回の問題の解決策として折半という方
法を提案されたと思います。
一度、お母様に代わって契約書の内容を再確認してみる事を
お勧めします。契約書の記載事項は当事者が尊重すべき事
ばかりです。


Q2:
こんばんは、野澤さん。

迅速なお返事どうもありがとうございました。
契約内容等全て母が管理していまして、
近くにも住んでいないためすぐには確認できませんが、
近い内に確認してみようと思います。

また、この件につきまして不明な点等が
ありましたら、またご相談させて頂きたいと思います。
お忙しいのに丁寧なご回答ありがとうございました。
では。
ゆっけ


質問相談メール
Q:name = 000
sumai = その他東三河
comment = 野澤様

貴HRリンクの
奥三河の土地情報を見ておりましたら
鳳来町滝上湯谷温泉近くの物件に目が止まりました。
3,728,76坪の山林に25坪のコテージがついて000万円というのです。
ちょっと興味があるのですが、
どんな物件なのか専門家のご意見をお聞かせくださいませ。

A:000さんこんにちわ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
奥三河の湯谷の物件写真拝見しました。
写真と建物図面で見る限り、土地も広いし
分譲別荘地の売れ残り10区画をまとめたものとの事!
魅力的な物件と言えると思います。
 
ただ不動産の場合は、買う前には必ず現地まで足を運び
自分の目と足で現物を確かめる必要が有ると思います。
 
車は直接建物に横付けできないようですし、
道路から建物まで、どのくらいの距離で、道は急なのか狭いのか・・・
建物廻りの傾斜地・崖等もどの程度なのか・・
冬期における建物への日当たりは良いのか・・・
建物はどの程度のものか・・・
排水・電気・電話の問題等・・・
近所の人に土地に付き話を聞いてみる事も良いと思います。
 
現地へは、できれば家族・知人等同伴で
自分の目と足で必ず確かめましょうね
上記の点等に問題なければ、今は不動産価格も下がっていますので
ひょっとしたら掘り出し物かもしれません。
:野澤様
 
丁寧なご説明をいただきまして
とても嬉しく拝見いたしました。
 私はホームページ上で薬草園をしていますが
畑でなくとも鳳来の地に自然に生えている薬草を
鳳来の自然の中で育てたいと念願しているものです。
 叶えられれば最高と今思っています。
今週中に現地へ出かけようと思います。
有難うございました。

Q:

name = きーこ
mail =oooo@ooo.ne.jp
age = 47
sumai = 豊川市
comment = 相続での土地登記申請をお願いしたら、手数料はおいくらぐらいですか

A:きーこ様こんにちは!質問メール頂きました野澤事務所と言います。〜〜〜〜〜〜〜〜〜
ご質問は、相続を原因とする土地の相続登記申請を依頼すると
いくらぐらい手続費用が掛かるのかと言う事でしたね。
 
手数料は次の3つの構成要件により決定されます。
1)、相続登記申請司法書士分野報酬額
        2万円位〜  筆数、不動産価格等によって変わります。
 
2)、相続証明書(戸籍、除籍、住民票)収集手数料
       相続人の数、筆数、郵送費、戸籍の通数、交通費、等により
       変わります。2万円位〜
 
3)、登録免許税 = 不動産評価額*1/3*6/1000で計算され
      不動産が数筆の場合は全ての不動産評価額の総合計値となります
 
以上、1)〜3)の項目の合計額が相続登記手続費用となります。
具体的な額を事前に知りたい場合は依頼する行政書士・司法書士事務所
でご確認下さい。
 

Q:
name = jimmy
mail =ooooo@oooova.fmail.ne.jp
age = 40 sumai = 愛知県外
comment = 隣人が境界線を5cm以上越えて植木鉢を置いてます。
隣人に注意しても一向に置き場所変えません。このような場合、どのような対策を
講じればよいのでしようか。

A:
質問頂きました野澤事務所です。御質問に私なりのお答えをさせて頂きます。〜〜〜〜〜

まず、5cm隣地の方が境界線より越境しているとの事ですが、これはブロック塀なり・
境界杭等により境界線がはっきりしているから、つまり第三者から見ても越境の事実が
認められるとの前提でお話します。

もし隣地の方と比較的、人間関係が上手くいっているのならば、
話し合いの場を設けて、穏やかに撤去してくれるよう困惑している旨話されたら如何で
しょうか・・この話し合いの場には、両者共通の知り合いの方に同席してもらった方が
より上手くいくと思います。

もう既に人間関係がこじれている場合には、既に口頭では境界を侵害
している植木鉢の撤去をお願いしているようですので、どなたか第三者の方より先方に
同一内容の事を伝えてもらったらどうでしょうか・・?出来れば隣地の方が、一目置いて
いる様な方がふさわしいかと思います。

それでも撤去してくれないようでしたら、内容証明郵便等で後日、あなたが意思表示
した事実がある事を証明できる形で文書にて相手方に要求してみて下さい(後日の
ために)。ここまでする前に、植木鉢程度でしたら普通の方なら相手がかなり
不愉快な事なんだという事実を認めて撤去するはずですが・・・

Q:situmon = go_mailsend
name = きゅう
age = 30
sumai = 西三河
comment = はじめまして。
相談内容は、「境界問題」です
半年くらい前に土地(山林)を購入、境界の事は後回しになっていたら隣地
の土地(山林)の持ち主が勝手に小さな木を植えたのです

しかも、どう見てもこちらの土地の中に入っているのです。
役所でもらえる図面をみて確認をしても軽く2,3メートル・・・。

この事を隣地の人に電話連絡して「木をどかしてください」とお願いしたのですが
「根拠はあるのか!!(怒)!!」と話にならない状態です、何かいい解決策(アドバイス)
がありましたら是非おねがいします。
・・説明不足かもしれませんが、どんなアドバイスでも結構です
よろしくお願いします_(._.)_

A:こんにちわ 境界問題の質問を頂きました野澤事務所です。〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
文面から判断させていただきますと・・・
 
まず購入された土地の境界確認が後回しにされていたとの事ですが
仲介業者の方は今回の取り引きに入っていますか・・
通常、不動産業者の方が仲介に入ると、境界を売り主の方にハッキリ
明示させてから買い主の方にそれを説明してくれますが。
 
今回は個人間の取り引きなのですか、或いは業者の方が入っていても
売買に際して境界の事は後と説明を受けてるのなら
売り主あるいは間に入っている方に隣の人が
もしかしたら越境して木を植えている可能性があるので
早急に境界を明示・確定して欲しい旨伝えたらどうでしょうか
 
もし越境している事がハッキリしたら、
早急に撤去してもらうべきだと思います。
 
いずれにしても新所有者の貴方より、前所有者の方が
境界の事に付いては良く知ってみえるのではないかと推測されます。
仲介の方か直接前所有者の方に確認してみたらどうでしょうか。
 隣地の方には、前所有者より話してもらう方が話し合いもスムーズかもしれませんよ。
 

Q:
name=サラダ
nage = 50
sumai = 設楽町
comment = 愛知県北設楽郡設楽町田口に絶好の宅地があります。国の出先
機関が使っていた建物を取り壊して宅地にする予定ですのですぐにも建築に
とりかかれます。
近くには小中学校、町営温水プール、商店街、老人ホーム、東海銀行、郵便局等
が集まっており暮らしやすい環境です。夏には鮎で知られる寒狭川があり、
東海自然歩道や登山に適した山々があります、近隣には各地で温泉もあり
花祭りや棒の手、田峰観音の念仏などの伝統芸能の宝庫といわれています。
農業をやりたい方には設楽農学校もあります。買い手を探してください。

A:質問頂きました野澤事務所です。〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
分かりました。私の知人等交友関係の或る人には話しをしたいと思いますが
2〜3点教えて頂きたい事があります。
まだ詳細は決っていないかも知れませんが・・・

1.1区画が大体何坪くらいになるのか・・
坪当たりの単価はいくらになるのか・・
2.インターネット或いは不動産業者等にも知らしめて良いのか・・・
3.現地の造成が終わるのはいつ頃か・・・

もしはっきり決っていなければ、決ってからで結構ですのでお知らせ
下さい。現地の写真等添付できるものがあるのならば、それもお願いします。


[サラダshitara ] A;


1.約200坪  坪単価は10万円くらいを予定しています  分割可
2.インターネット、不動産業者等にお知らせ頂いてけっこうです
3.建物の撤去は7月ころです


Q:

name = naguta
mail = OOOOO@f6.dOOO.ne.jp
age = 30
sumai = その他
comment = 土地の事について判らない事があります。
主人の父の土地に家を建てる計画が持ち上がりましたが、調べてみると、
農業振興地でした。
住宅メーカーの方に申請しても許可が出るまでに何年もかかるし、建築が
認められるかどうか判らないと言われましたが本当に難しいのでしょうか?
(宅地化する事)
いろいろな家庭の事情もあり、できればそこに建設したいのですが。
特例で倉庫なら建ててもいいとなっていますが、やはり住宅はムリなのでしょうか?
 いきなりこのような質問で失礼かとも思いましたが、どこに相談したらよいのか
わからないもので・・・。
できれば簡単でも良いので仕組みその他を教えていただければ幸いです。

A:
なぐた様!こんにちは!
ご質問の件、個々の事案にもよりますが・・・(具体的な事は物件所在による。)

おそらく分家住宅でいけば"建築可能"です。
住宅メーカーの方より何年も掛かると言われたようですが・・・
そんなことはありませんよ。事案により多少の差はありますが・・
通常、6〜9ヶ月で建築のための確認申請が提出可能となります。

心配せずに、お近くの行政書士・土地家屋調査士事務所に相談して下さい。
きっと良い返事が貰えると思います。

 Q:父親の知り合いの「司法書士さん」に相談したところ、建築は難しいのでは?
とのことでした。
普通に除外申請をしても許可はおりないのではないだろうかという話でした。
 
A:地元のそれも農業振興地域の用途変更手続に精通された方の言葉ならば、
除外の難しい地域なのかもしれませんね!
其の土地の周囲には宅地は少ないですか・・農用地振興法は優良農地の保護
が目的ですので、周囲が全て優良農地で申請地のみ
を住宅用地として宅地化
したいという申請では、難しいと思いま
す。
そうでなければ可能性はあると思いますが・・・・
何にしても私は現地を見ている訳ではありませんので、あくまでも
一般論としてだけでしか申し上げられませんが・・・。
 
Q:それと、新たにわかったこととしては、  昭和OO年に第4条申請をしており、
倉庫(農機具用の小屋)は建てても良いことになっている。
 それは父親の所有する農機具用の小屋の場所が道路の拡張に引っかかった
為の代替として 許可がおりたらしい。
 その後道路の拡張自体が中止になり、宅地の税金を払うならと整地して最近
まで貸ガレージと して利用していた。
 
A:建築基準法上は違法建築物として取り扱われます。
あまり悪質な場合は行政処分もあるようです。
ただこの件に関しては当時、あまり悪質とは見なさなかったので
しょうね!
 
 Q:結局のところ貸ガレージ自体が違法なことだったみたいですが、土地を
ガレージにしていること
について以前役所の方が聞きにこられたことがあり、
そのいきさつを説明すると結局黙認するような状態になったそうです。
ガレージが黙認されて良いならば家を建てるのも黙認じゃないかと
思ってしまうんですが・・・
 
A:日本は法治国家ですので、この理論は一般的に通らないと思います。
 
Q:私どもとしては難しいといわれてもどうにか方法があるのではないかと思い、
普段うちがお世話になっている税理士さん(主人は自営業なので)に
どなたか行政書士さんを紹介していただけるかと相談したところ、
今日意外な返答がありました。次のとうりです。
   普通に申請しても、難しいのだが、自分のところで紹介する建築屋(工務店?)
ならその辺りの事情に強く、地元に融通が利き、
そこに頼めば申請などもすべて
できると思う 。
 
A:意味が良く分かりませんが・・。一般的には工務店さんが許可申請書まで
作成できるとは思いませんが・・・
 
  Q:ただし、その場合は当然ながら住宅の建設のほうもすべてお願いして欲しい。
  行政書士よりもそのほうが許可されるであろう。
  もしも建築を他の会社に頼みたいのであれば行政書士さんを紹介するがそ
の場合、許可は厳しいかも知れない。
  よく考えて2,3日中に返事が欲しい。
 
A:ちょっと常識的に考えると、おかしく思える部分もありますが、例えば役所の
担当者が知り合いだとしたら、便宜を図る事は出来ないまでも、相談を受けた
事に対して、全然知らない人より・・・
顔見知りの人の相談のほうがおのずと、真剣みを持って取り組むという事は
人間である以上、大なり小なりある可能性はありますよね。ただし前述の工務店
さんに頼んでも、おそらく書類作成は
何方か附近の行政書士さんが担当する
のではないかと思われますが・・・
言おうとしているのは、許可を取るための根回しをやる代わりに
建築工事は其の工務店にという意味ですかね・・?
 Q:つまりはっきりとはおっしゃいませんでしたが、その建築屋は地元に顔が
利くというか、なんらかのコネがあるので難しい許可もおりやすいということのようです。
相手の工務店の名前はおしえてもらえませんでしたが、そのような話に乗って
も良いものかどうか考えもまとまらない状態です。
 そのような顔が利く等で本当に結果が変わるものなのですか?
悪い考え方で言えば、そこに頼めば税理士さんにもメリットがあるのは間違
いないので、行政書士さんにはできなくって・・・
小さい工務店になら可能だというのも鵜呑みにできないのではないか等、
そこのところは自分達で判断するしかないのでしょうか?
 
A:自宅の建築というのは多くの方にとって一生に一度の大仕事です。
まず、家族構成・予算等から何坪程度の家が必要なのか・・車庫は同時に
作るのか・・予算は十分有るのか・・・等々事前に自分達でプランを考えて
どのくらいの建築費で出来るのかを概算把握したらどうですか?そして紹介して
頂いた工務店さんの物と比較してみる等・・あまり高いようでしたら一考の
余地有りと思います。
また、2〜3日うちに返事をするほど簡単な事ではないような気もしますが・・・。
  
Q:そんなに除外申請は簡単には認められないものなのでしょうか?
所在地によって、ちがいがあるそうですが、うちの場合はどうなのでしょうか?
場所は京都府OOOO市です。 
メールでの相談にしてはかなり込み入ったものになってしまい、申し訳なく
思っていますが、できれば御意見をお聞かせ願いますでしょうか?
 
A:私達行政書士の取り扱う業務として考えた場合でも、農用地地区除外申請は
難しい業務の部類に入ると思いますが、先日来申し上げているように、条件
さえ満たしていれば許可に成る可能性は高いのですから、悲観する事も、
何方かに期限を切られて慌てて解答する事でもないような気がします・・・
相談料金はかかるかもしれませんが、電話帳等により最寄りの行政書士さん
にコンタクトを取
り相談するのが一番良い様に思います。
 

A:name = turkey
age = 43
sumai = 愛知県外
nammber = 03-123-11222
comment = 正式な図面がないので、測量を依頼したいのですが、
概算費用を知りたいのですが。

対象の土地:東京都品川区、約40〜50坪
     道路沿い
よろしくおねがいします。


Q:turkey様、こんにちは!
この質問は、大変難しい質問かと思います。
と言いますのは、私達の業務において通常、概算費用の算出(見積もり)を
する場合
には現地、及び周辺の状況、聞き取り調査等をしないと正式な
見積もりは
出せないと思うからです。
 現地の境界標識の有無、住宅密集地域かどうか、隣地は何筆で
所有者が何人居るのか、これらの条件によっても費用は当然変わります。
 ただせっかくのお尋ねですので、私の最近の分筆事例の件を
お伝えしますと、ある土地の一部530uを分筆登記した事案で
00万円でした。分筆前の土地面積は1215u、2315uの
二筆です。
 詳細な概算費用がお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士
事務所に相談してみて下さい


Q:name = narita
mail = OOOOO@f006.dOOO.ne.jp
age = 27
sumai = その他
comment = 土地の事について。


 私の自宅の敷地は隣地よりいくらか高くなっており、境界に崖が
 あります。
  崖は石垣に覆われており、その石垣は階段になっているものの、
 今は使われておりません。
  隣地の住人(借地人)がこの石垣(階段)を取り外すそうなので
 すが、撤去後、補修も何もしないようなのです。
  ただでさえ、最近の地震で、石垣がもろくなっているだけに、コ
 ンクリート等で補修しないとそこから崩れるのは目にみえています。
  補修をするとすれば、費用は私が負担することになるのでしょう
 か。それとも、隣地の借地人、あるいは所有者が負担することにな
 るのでしょうか。

                      
A: こんにちわ!NARITA様・・質問頂いた野澤です!このような、境界となっている
崖の石垣の設置費用・管理費用については、民法にも規定が見当たりません。
  ただ、民法は、境界上の塀などについて、設置費用・管理費用を
 隣接土地の所有者双方で折半すべきと規定していること(226条)です。
  そこで、司法の場では、こうした規定やその趣旨を類推して、今回ご相談
 のような石垣についても、土地の所有者双方の共同の費用で行うべ
 きと判断しているようです。
  もっとも、共同の費用といっても、塀などと比べると、石垣の費
 用をどのように分担するのが公平なのかは、あなたの土地と隣地の土地
 との段差の状態やどちらが石垣の便益をより多く受けるのか、とい
 った個別事情に左右される面が大きいため、一概には言えないと思います。
  いずれにせよ、あなたの土地(石垣跡)が崩れれば、隣地の借地人も被害を
 受けるでしょうから、隣地の借地人を通して、隣地の所有者との相
 談の機会を持ってみてはいかがでしょうか。
  その際、一つの考え方として、補修の必要なもろい石垣を除去す
 る費用と、コンクリート等で補修する費用とを合わせた金額を折半
 することを提案してみるのも良いかと思われます。



Q:name = マー坊
mail =oooooo@nifty.ne.jp
url = http://
age = 40
sumai = 愛知県外
nammber = 053-000-0900
comment = 測量のことが知りたくて探していたら野沢さんのHPをみつけました。
私は小さな建築設計事務所を営んでいます。今は敷地の形状を平板測量で測っている
状態です。しかし高低差のある場合やガケの形状などはうまく測れません。
どんな測量機器を使えばそのような地形が測れますか?
(あまりコストはかけられないのですが・・)
その機器の商品名や使い方を教えていただけると助かります。
わがままな質問とは思いますがよろしくお願い致します。

A:「マー坊さん」こんにちは、御質問メールを頂きました野澤事務所です。
返事が遅くなり申し訳ありません。
個人的な用事で、驚異的な震災復旧を終えた神戸に2日間ほど行っておりました。
 三宮附近、中華街などは平日にもかかわらず凄い人出に圧倒されるばかりでした。
メリケン波止場には、震災のメモリアルパークがありました。
 
さて本題に移ります。マー坊さんの御質問は測量機器の機種に付いてでしたね。
私も建築士の資格を持っていますが・・見通しが利き敷地が平坦であれば
敷地の形状調査には平板測量でも充分に対応出来ますね。
 しかし見通しが不充分だったり、高低差があると平板だけではやはり無理ですね
 
私は、測量業も兼業している関係上敷地調査には見通しの利く中心附近にセオド
ライトを据え付け
放射状に測量します。そうすれば短時間で精度の良い測量が可能です
 
セオドライトとは光波測距儀内臓のトランシットで私のホームページ
「測量機器あれこれ」の欄でも紹介しています。
ただ値段が安くなったとは云え、まだまだ高価ですので・・
中古品でも100万円以上位はすると思います。測量機屋さんにこまめに
当ってみるのも一方法かと思います。
 
ただマー坊さんは今、平板は既にお持ちのようですから・・・
5メートルの伸縮タイプの箱尺スタッフとハンディタイプ光波測距儀
を買えば40万〜50万円くらいで揃うと思いますが・・
また距離の精度をあまり要求されないのであれば、上記のハンディタイプ光波測距儀の
代わりに、巻尺でも良いかと思います。
 これらの組み合わせでも結構対応できると思います。
 
それか、誰か知り合いの方から、使わなくなったトランシットやセオドライト
を格安で分けてもらう方法もあるかと思います。この場合は気持ちで
数万円程度かと、皆さん結構、古くなった測量機器は処分せずに
持っているものですよ。
 
また不要品の掲示板欄に出ている可能性もありますし、
御自分で掲示板に書き込んで反応を見るのも良いかもしれません。
 マー坊さんの御質問に対して満足のいく答えではなかったかも
しれませんが、私の思い付く範囲の中でお答えさせて頂きました。野澤

comment = 野澤様さっそくのご回答ありがとうございます。
野澤様のアドバイスを参考にさせていただきます。
測量機械は高価なのでなかなか手が出ないですね。知り合いに話したところ良い方法を
教えてもらいました。トータルステーションを1日単位のレンタルで貸してくれるところが
あるそうです。
1日あたり数千円だそうです。近々問い合わせてみようと思います。
これなら難しい現場だけ借りる事にすれば、買わずに済みそうです。
でも私はトータルスターションって使った事がありません。
使用方法を知らなくてはいけませんね。それではこれで失礼します。



Q;situmon = go_mailsend
name = スギ
mail = oooooo@ooo.ne.jp
url = http://
age = 34
sumai = 愛知県外
comment = 分家住宅について教えて頂きますか。
分家住宅の申請が通ったとき
1)農地転用申請期限は?
2)農地転用をしなかったらどうなるのか?
3)また宅地(建築)許可がおりたら必ず建築しなくては
   いけないのか?
初歩的な質問かもしれませんが宜しくお願いします。



A:スギさんこんにちは!
質問メール頂きました野澤事務所と言います。

1)は分家住宅建築許可及び農地転用許可が既に許可済みになって
いる土地の転用期限はいつまでか?と言う意味ですよね!
質問の意味が前述の通りであると言う仮定でお答えします。
 
特に期限は設けられていませんが、おおむね1年以内くらいと
見るべきでしょう。なぜなら1000u以上の面積の転用許可の場合は
許可後1年ごとに進捗状況を報告する義務が負わされています。
これらの事実から考えてもおおむね1年以内と見るのが妥当と思います
また農地法の転用許可というものは、必要性が認められた土地と申請人に
限り必要最小限の転用が許可され認められたものですので、2)、3)の転用
する必要性がなくなったり、許可が下りた土地とは違う土地に建築したく
なったりした場合にはそれぞれ許可の取り消し願い、および許可の再申請を
する必要が
あります。
ですから、許可が下りても必ず建築しなければいけないと言う事は
ありませんし、農地転用しない場合でも別にどうにもなりませんし、
ましてや罰せられる事もありません。
ただ前述のように許可の取り消し願いを提出しておく必要があります。
もし仮に将来違う土地に分家住宅建築の許可申請をしても、書類上は
既に前回分家許可が下りていますので同一人に対して2回の分家許可は
下りません。一般的には・・

Q:name = 小清
mail =000.@dottimo.ne.jp
age = 35才
sumai = 愛知県外
comment = 遺産分割協議書についてお伺いしたいのですが、宜しくお願いいたします。
私は、10年前に父を亡くし、5年前に婿に出て別性を継いで妻子と生活をしていますが、
先日、実母から実印を貸して欲しいとの話があり、何で必要なのか再々問い合せたところ、
遺産分割協議書を渡され急いで捺印して欲しいとのことでした。書類の内容を見ると
1.相続人、3名  母、自分、弟、(2人兄弟)の署名
2.取得する者及び物件の表示
 (1)母が土地、建物全部と将来判明される相続分もすべて取得するものとする。
 (2)自分(長男)は相続を受けない。
 (3)弟(次男)は相続を受けない。 兄弟とも相続放棄と見なされる物でした。 
自分では、家を出た身なので相続を放棄することは、やぶさかではないのですが、
今後将来を考慮したとき、次男の弟に全部遺産相続をする方向で進めたほうが
良いのではないかと迷っているところです。この協議書に安易に捺印していいものか
どうか(捨印も含め)また、この手続きに必要な付帯書類が有りましたら、
お教え下さい、お願いいたします。

小清様!!ご報告頂いたアドレス宛て数度メールを送りましたが戻ってきましたので、
この欄への掲載をもって返事メールに替えさせて頂きます。

A:小清さんこんにちわ!質問メール頂きました野澤事務所と言います 
まずメールを拝見して最初に感じた事は、10年前にお父さんが亡くなって
最近になって相続登記の手続をされるとの事ですが、遅滞していた事に何
か理由でもあるのでしょうか?、ただ単に手続のみしていなかったのなら相続
人である、あなた方3人が良く話し合い納得した上で至急、相続登記する
ことが良いように思います。
分割協議書に添付すべき書類は相続人全員の印鑑証明書、戸籍謄本(抄
本)、住民票です。
また協議書への押印についてですが、3人が納得した内容の分割協議書
であるのなら実印を押印して手続を早急に進めて下さい。
協議書は相続登記には必要不可欠な書類です。
また相続すべき人が弟さんの方が良いのではないかと、あなたはお考えの
ようですが、もちろんそれも一つの選択肢ですが、老年期を迎えたお母さん
の立場・気持ちに立って物事を考えてみることも必要かもしれませんね。
弟さんが既に結婚されているのか・・お母さんと同居されているのか・・
色々な条件
によっても、各々の家庭によっても結果は違う方向になると思いますよ。
いずれにせよ三人でもう一度良く話し合って、手続は早めに進める事をお勧めします。

name = 藤田 OO
mail = url = http://
age = 49
sumai = (下から選んで下さい)
comment = Q:「隣地との境界について」
 当方は台帳面積より実測で約400u多く,東隣の相手は台帳
面積より実測で約300u少なくなっています。相手はその不足分を
当方に要求し,分筆のための測量に同意の印を押してくれません。
  法務局で当方の測量図と公図をとると,当方と隣地との境界線は
一致しています。ただし,その測量図は,道路買収のため,公図を基
にした残地として作成したものです。従って,その測量図の面積より
400u多いようです。  相手は,台帳面積に従って納税しているので,
台帳面積あればよく,多い分については少なくとも300uはいただき
たいとのことです。 当方としては,相手の公図と実測図とを重ねると,
当方との境は一致するが,北側の境,東側の道路との境,南側の2軒
との境は,いずれもかなりずれています。そして,南側は分かりませんが,
北側の土地も台帳面積より多くなっています。このような状況で相手側
不足分の全てを当方に要求されても承服できません。
 不足分の何パーセントかはあげてもよいかとは思いますが,どのような
妥協案があるのか教えていただければありがたいです。
よろしくお願いします。〒00003−0003 0000−00000−0000005
東茨城郡内OO町OO原 藤田 OO
situmon = 送信

A:ご質問頂きました野澤事務所です。〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
最近は土地の境界に関する質問がとても多くなっています。
私たちの所属する土地家屋調査士会でも各県単位等で
筆界鑑定委員会を立ち上げ、普段の事例の勉強会や
解決方法の研究をしています。
 
境界問題の解決方法としては、大別すると裁判外の解決方法と
裁判による解決方法があります。私達、土地家屋調査士は
通常まず裁判外の解決方法で境界問題に取り組もうとします。
 
境界問題で私たち土地家屋調査士が間に入ると、殆どの方が
まず最初に双方の主張を聞くと思います。
双方の話しを聞くと主張の食い違い、数量の相違は在りますが
どの様な状況があって現在の様な状況になったのかの全体像が
ぼんやりとですが少しづつ見えてきます。
 
当方としては,相手の公図と実測図とを重ねると,当方との境は
一致するが,北側の境,東側の道路との境,南側の2軒との境は,
いずれもかなりずれています。そして,南側は分かりませんが,北側の
土地も台帳面積より多くなっています。このような状況で相手側不足分
の全てを当方に要求されても承服できません。

貴方の立場から主張すれば、当然このように考えるのが普通で
決して異常とは思いません。ただ、相手にもまた当然自分を正当
しているそれなりの根拠或いは考えがあると思うのです。
しかし、自分の土地の面積不足分すべてを一箇所、一人の隣地
所有者の占用部分から分けて貰おうと言う考え方もいかがかなと思
います。
ですから調査費用が多くかかり、どなたが費用をみるのかという問題
もありますが、貴方の土地と隣地および周辺の土地の現況調査
および測量、そしてその後の登記手続き処理までしないと問題は
解決しないのではないかと思います。
費用的なことは現地の状況、筆数等により変わりますので一概には
言えませんが。一度、知り合いか近くの土地家屋調査士事務所に
費用的
なことも踏まえて相談してみたらどうでしょうか?
 
境界問題を関係土地所有者間のみで解決するのはかなり困難な
事と推測されます。
 
貴方の所有地付近には登記面積に対して、面積の不足している
土地と、面積過多の土地が混在しています。全員が不足している
逆に全員が過多の場合より問題解決の難易度ははるかに高いで
しょう。


..........................................................